Kervansaray Bodrum Hotel İcradan Satılık
T.C. Bodrum 2. İcra Dairesi, Bodrum Torba’daki Kervansaray Bodrum Resort & Hotel’i satışa çıkardı. 49 yıllık irtifak hakkı olan otelin toplam satış bedeli 94 milyon 239 bin 951 TL olarak belirlendi.
Daha önce Aareal Bank AG’nin ipoteği sebebiyle Bursa Termal ve Antalya Lara otelleri için icra takibi başlamış, sonrada durdurulmuş olan Kervansaray yatırım holding in Bodrum Torba’daki Kervansaray Bodrum Resort & Hotel’i Bodrum icra dairesi satışa çıkardı.
Şirketin daha önce Bodrum Oteli’ni 4 Ağustos 2015 tarihinde SBK Holding A.Ş. ye aylık 84,000 USD, yıllık 1,008,000 USD olmak üzere 10 yıllığına kiraya vermişti. Fakat son yayınlanan finansal raporlarda “Grup Yönetimi’nin beyanına göre söz konusu sözleşmenin uygulanıp uygulanmayacağı turizm sektöründeki gelişmelere göre karar verilecektir” deniyordu. Fakat İCRA satışında ise bu kiralamanın şerhinin özellikle belirtildiği dikkat çekiyor.
UYAP ta yer alan satış ilanı:
T.C. Bodrum 2. İcra Dairesi, Bodrum Torba’daki Kervansaray Bodrum Resort & Hotel’i satışa çıkardı. 49 yıllık irtifak hakkı olan otelin toplam satış bedeli 94 milyon 239 bin 951 TL olarak belirlendi.
T.C. BODRUM 2. İCRA DAİRESİ
2016/19 TLMT.
TAŞINMAZIN AÇIK ARTIRMA İLANI
Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, kıymeti, adedi, önemli özellikleri :
1 NO’LU TAŞINMAZIN
Özellikleri : MUĞLA İl , BODRUM İlçe , Torba/Zeytinli Kahve Mahalle/Mevki , 108 Ada No,1 Parsel No’da kayıtlı Orman niteliğindeki taşınmaz üzerine şerh verilen Maliye Hazinesine kayıtlı iken borçlu lehine Medeni Kanunun 751 ve müteakip maddeleri gereğince 09/12/1996 tarihinden itibaren başlamak suretiyle,49 yıl süre ile Müstakil ve Daimi bir hak olarak inşaat (Üst) hakkı.Bodrum Tapu Müdürlüğünün 21/01/2016 tarih 158617 sayılı yazısı ekinde bulunan taşınmaza ait tapu kaydında, Muğla ili, Bodrum ilçesi, Torba mahallesi, Zeytinli kahve mevkii, 108ada 1 parseli teşkil eden 83.355,14m2miktarındaki orman nitelikli taşınmazın tamamının Maliye Hazinesi adına kayıtlı olduğu,taşınmazın şerh ,beyan, irtifak hanesinde işbu taşınmazın tamamı üzerinde 09/12/1996 tarihinden başlamak üzere 49 yıl müddetle KervansarayTermal Turizm San. ve Tic. A.Ş. lehine daimi irtifak hakkı vardır ibaresinin irtifak hanesinde 30/12/2012 tarih 8894 yevmiye ile tescil edildiği,Üst hakkı , cins değişikliği tapu kaydında , zemin tipinin daimi ve müstakil hak olduğu,zemin nosunun 84448844 olduğu,Muğla ili, Bodrum ilçesi, Torba mahallesi, Zeytinlikahve mevkii, 108ada 1 parseli teşkil eden 83.355,14 m2 miktarındaki Kırk dokuz yıl süre ile üçbinikiyüzyetmişdört nolu sayfadaki üç bin yüz yirmi beş parsel üzerinde üst hakkıkırk yedi adet iki katlı kargir bina nitelikli taşınmazın malikinin Kervansaray Yatırım Holding A.Ş. olduğu, taşınmazın şerh ,beyan, irtifak bölümünde işbu taşınmazın tamamı üzerinde 09/12/1996 tarihinden başlamak üzere 49 yıl müddetle KervansarayTermal TurizmSan. ve Tic. A.Ş. lehinedaimi irtifak hakkı vardır ibaresinin irtifak hanesinde 30/12/2012tarih 8894 yevmiye ile tescil edildiği,27.960.000,00 TL bedel karşılığında kira sözleşmesinin (aylık 233.000,00TL bedelle 10 yıl süreyle SBK HoldingA.Ş. kira şerhi başlama tarihi :04/08/2015 , süre:10 yıl ) 12/08/2015 tarih 16055 yevmiye ile şerhin tescil edildiği, İpotek bölümünde alacaklısının Odeabank A.Ş. , borç bedelinin 75.000.000,00 TL, faizinin% 64 değişken faiz olarak birinci derece birinci sırada F.B.K. süreli, borçlusunun ise S.İ.S. Sayılgan İplik Tekstil Turizm İnşaat San. veTic. A.Ş. olduğu ve ipoteğin müşterek olarak 27/03/2013 tarih 5122 yevmiye ile tescil edildiği,
YERİNDE YAPILAN İNCELEME
Muğla ili, Bodrum ilçesi, Torba mah. ,108 ada,1 parselde bulunan Kervansaray Bodrum Resort & Hotel isimli otelin Milas Bodrum karayolu üzerinde yer aldığı,Milas-BodrumHavaalanına yaklaşık 20 km, Bodrum merkezeyaklaşık 10 km ve 1/1000 ölçekli Torba Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı paftasında kısmen imar yolu, kısmen kara yolu , kısmen kıyı alanı ,kısmen günü birlik alan ,kısmen turizm tesis alanında kaldığı,Davaya konu otelin108 ada 1 parsel üzerine inşaaedildiği,Orman Bakanlığı (Kervansaray Termal Turizm San ve Tic. A.Ş.) adına ,13/10/1999 tarih279 /8 no ile yapı ruhsatı alındığı , ruhsatta 27000 m2toplam inşaat alanlı 1. Sınıftatil köyü olarak kullanılacağı emsale giren inşaat alanının KAKS :16728 m2,diğer alanların iseemsal dışı olduğunun belirtildiği,Birinci 50m`lik sahil şeridinin (terk edilen alanın )17229,37m2 , ikinci 50 m’lik sahil şeridiningünübirlik alan olarak 15099,25m2 turizm tesis alanının ise 43251,35m2 olduğu , arazi üzerinde 1 ana otel bloğu ve A , B, Charfi ile isimlendirilmiş bungalov olarak adlandırılan bina bloklarının vaziyet planında görüldüğü,ana otel bloğunun 92 otel odasından ibaret olduğu, 79 standart ,8 suit, 5 adedinin ise özürlü odası olarak inşaa edilmiş olduğu,328 bungolov odası ve 48 club odası bulunduğu,club odalarının altındaÇin lokantası ve önünde açık yüzme havuzu ve güneşlenme platformu bulunduğu,Coğrafi konum itibari ile aşırı meyilli bir arazide bulunan otelde müşterilerin sahile yatay asansörlerle giderek denizden faydalandığı,sahilin betonarme imalatlagüneşlenme terası şeklinde düzenlendiği,yazın bu bölümün üzerinekum serildiği, kışın toplandığı,otelin özel iskelesinin bulunduğu,Otel ana bloğunun önünde yüzme havuzu, cafe ve çeşitliaktivite ünitelerinin bulunduğu, yine otelin bodrum katında bir SPA merkezi,kapalı yüzme havuzu,Türk Hamamı,Kuaför ,Fıtness salonu,2 adet dükkan ve cafe ünitelerinin yer aldığı,ayrıcahavuzun yan tarafında çocuk oyun parkı ve snack bar bulunduğu,İtalyan Restauranı ve Sultan Restauran isimli iki adet restaurantın yüzme havuzunun alt bölümünde yer aldığıancak çalıştırılmadığı,Merkezi ısıtma ,soğutma , havalandırma ile ilgilidış ünitelerinin de o bölümde yer aldığı,Otelin tapusundan daanlaşılacağı üzere orman içerisinde bulunduğu ve doğal bir bitki örtüsü yanındailave olarak yapılan peyzajla bütünleştirilmiş bir bitki örtüsünesahip olduğu,Otel odalarının ve bungalovların ön cephelerinde teras bulunduğu, bu teraslardan deniz ve doğa manzarası bulunduğu, club odalarında teras ve balkon olmadığındanancak bu manzaranın salon penceresinden görülebildiği,
STANDART ODA
Ana blokta 79 adet, yaklaşık 23-33 m2 alanlı standart oda bulunduğu,standart odalarda 1 adetbanyo içerisinde etrafı duşakabin şeklinde çevrili küvet ,klozet,mermer lavabo altı ahşap raf, duvarı ayna,saç kurutma makinesi bulunduğu,yatak odası bölümünde gardrop, gardrop içinde kilitli kasa, LCDtelevizyon uydu yayın ,tuvalet masası,minibar,oda tavanında yangın söndürme dedektörü vemerkezi ısıtma,soğutma sisteminin yer aldığı,
SUİT ODA
Ana blokta 8 adet,yaklaşık 28-41 m2 alanlı süit oda bulunduğu,içerisinde,1 adet WC, 1 adetbanyo WC duşakabin şeklinde çevrili küvet ,klozet , mermer lavabo altı ahşap raf, duvarı ayna , saç kurutma makinesiolarak iki ünite bulunduğu, oturma bölümünde oturma grubuLCDtelevizyonuydu yayın, tuvalet masası , minibar,oda tavanında yangın söndürme dedektörü vemerkezi ısıtma,soğutma sistemi,french yatak karşısında, tuvalet masası, LCDtelevizyon uydu yayın,kilitli kasa bulunduğu,
ENGELLİ ODASI
Ana blokta 5 adet,yaklaşık 23-33m2 alanlı engelli oda bulunduğu odada,engelli duşakabin banyosu ve WC,odası bölümünde gardrop, gardrop içinde kilitli kasa,LCDtelevizyon uydu yayın ,tuvalet masası,minibar,oda tavanında yangın söndürme dedektörü ve merkezi ısıtma ,soğutma sisteminin bulunduğu,
CLUB ODASI
Otele Milas-Bodrum karayolundan giriş bölümüne yakın olarak konuçlandırılmış 48 adet , yaklaşık 23-33 m2 alanlıclub odası bulunduğu odalarda,1 adetbanyoiçerisindeetrafı duşakabin şeklinde çevrili küvet ,klozet , mermer lavabo altı ahşap raf, duvarı ayna , saç kurutma makinesibulunduğu, yatak odası bölümünde gardrop, gardrop içinde kilitli kasa , LCDtelevizyonuydu yayın ,tuvalet masası,minibar,oda tavanında yangın söndürme dedektörü ve merkezi ısıtma ,soğutma sisteminin yer aldığı,teras bulunmadığı,
BUNGALOV ODASI
328 adet , yaklaşık 23-33 m2 alanlıbungalov odasıbulunduğu , odalarda ;1 adetbanyoiçerisinde etrafı duşakabin şeklinde çevrili küvet ,klozet,mermer lavabo altı ahşap raf, duvarı ayna,saç kurutma makinesibulunduğu, yatak odası bölümünde gardrop, gardrop içinde kilitli kasa , LCDtelevizyonuydu yayın ,tuvalet masası,minibar,oda tavanında yangın söndürme dedektörü vemerkezi ısıtma ,soğutma sisteminin yer aldığı,Otel içerisinde 400 kişilik toplantı salonu,sergi ve küçük toplantıların yapılabileceği salonların bulunduğu,konaklama dışındakonferans ve semineramaçlı konaklamalara da otelin uygun olduğu,
Açık yüzme havuzunun batı yönünde 400 kişilik biramfi tiyatro bulunduğu,sahne arkasında kulis bölümü olduğu, Otelin inşaat kalitesinin 13 sene öncekiotellere nazaranproje ve inşaatı ile ilgili olarak zamanına göre iyi bir otel sayılabileceği,mimarisinin iyi tasarlandığı,doğa ile iç içe olması nedeniyleinsanların rahat edebileceği bir ortamın sağlandığı,ancak arazinin eğimli olması nedeniyledenize iniş çıkışların yorucu olduğu,yatay asansörün bakımının gerektiği şekilde yapılmadığı,bu nedenle asansöre binmeyerek yaya yolu ve merpenle sahile ulaşıp geri gelmeninzor olduğu, otelde gerekli otopark alanlarının bırakılmamış olduğu ,keşif esnasında ana bloğa ulaşan yolun kenarında park etmiş araçlar nedeniyle ana bloğa ulaşmanın güçlükle sağlandığı,otelinhavuzönünde bulunanSultan ve İtalyan restoranınçalıştırılmadığı, İtalyan restoranın ise tamamen kapalı tutulduğu ve sezonda hizmete sunulmadığı,kapalı yüzme havuzu ve SPA ‘nın seramiklerinin eskimiş olduğu, yenilenmesi gerektiği,bu bölümde sıva ve boya dökülmeleri olduğu,Otelin ana bloğu altında bulunan büyük yemek salonu ve arkasındaki mutfak bölümünde gerekli teçhizat, alet, edavat, makine,ocak vb. lerin mevcut olduğu,denizden kullanma suyu sağlayan arıtma sistemleri bulunduğu,otelin pis suyunun yine arıtılarak yine bahçe sulamasında kullanıldığı,
OTELİN DEĞERİNİN HESAPLANMASI VE SONUÇ
Otelin elektrik işleri ile ilgili olarak keşif bedelinin 1.993.011,00 TL
Toplam Elektrik Keşif Bedeli = 1.993.011,00 TL
Otelin makine işleri ile bedelinin 5.133.900,00 TL olduğu ve aşağıdadetaylı olarak açıklandığı,
Bütün odalarda bulunan ankastre iç ve dış klima üniteleri 468 oda x 3.900 TL = 1.825,000 TL
Yangın hidrant sistemi 68.000 TL
Artezyandan çekilen su arıtma yöntemi ile sulama da kullanılıyor.
Deniz suyu arıtma sistemi 400 ton ve 250 ton günde 480.000 TL ( PENTAİR marka )
Derin kuyu pompası 30 ton/saat kapasitesi olan 3 adet 56.000 TL
7 adet sıcak su kazanı x 9.200 TL = 64.400 TL ( doğalgaz ile çalışan )
Hidrafor dairesi 95.000 TL
Yangın pompası ve jeneratörü ayrıca wilo pompa ve takviye pompası 275.000 TL
Ana kazan dairesi 300 watt buderus marka kazan pompalı sistem 240.000 TL
1600 m3 lük açık yüzme havuzu pompa ve su sistemi22.000 TL
Kapalı yüzme havuzu pompa ve su sistemi 36.000 TL
Çocuk havuzu ve küçük havuz pompa ve su sistemi 28.500 TL
Girişten deniz seviyesine kadar 3 adet yürüyen merpen 280.000 TL
Girişten deniz seviyesine 1 adet gidiş 1 adet geliş olan toplam 1 adet yatay asansör 480.000 TL
Ana binada toplam 5 adet elektrıklı asansör 350.000 TL
1 adet hidrolik asansör 2 duraklı 100.000 TL
Ana restaurantın ısıtma gereçleri ve tesisatı 40.000 TL
Show mutfağı araç gereçleri 27.000 TL
Ana mutfak araç gereçleri, malzemeleri, tezgahları, hazırlama üniteleri, benmariler bunların içinde istim kazanları, wow ocak, 4 ve 5 göz döküm ocak, 2 adet buharlı fırın Angelo marka, 4 göz kuzine, 1 adet buyuk ocak, 3 göz sanayi tipi ocak ve hamur yoğurma makineleri 160.000 TL
Ana makine dairesinde boyler grupları, pompalar, 2 adet su kazanı, kumanda ve otomasyon sistemleri 210.000 TL ( buderus marka )
Eroğlu marka buhar jeneratörü 3.000 TL ( çamaşırhane )
Yemekhane ve soğuk hava depo sistemleri 100.000 TL
30 kg lık ve 20 kg lık kurutma makinesi 1 er adet 14.000 TL
Türk hamamı tesisatı 2 adet 5.000 TL
Otomatik çarşaf ütüleme makinesi 16.000 TL
3 adet 90 kg , 2 adet 43 kg lık toplam 5 adet çamaşır yıkama makinesi 45.000 TL
Fitness salonu 90.000 TL
Doğalgaz şebekesi döşenmesi 12.000 TL
Kuaför, spa, 3 adet dukkan ve 6 bölümlü sauna tesisatı 12.000 TL
Toplam bedel :5.133.900,00 TL
Otelin peyzaj , bitki ve sulama değerinin 1.500.000,00TL olabileceği,
Otelin inşaat birimdeğerinin keşif tarihi itibariyle1.500,00 TL /m2olabileceği,
27.000m2 X 1.500,00 TL /m2 = 40.500.000,00TL ,
Elektrik ve makineteçhizatının keşif tarihi itibariyle değerinin ;
1.993.011,00TL + 5.133.900,00 TL= 7.126.911,00TL,
TOPLAM : 40.500.000,00TL+ 7.126.911,00TL =47.626.911,00TL
Otelinbakımınıniyi yapılmamış olduğu,asansörlerinTürkiye Standartlar Enstütüsübakımsüreçlerine uyulmaması nedeniyletehlike arz ettiği ve asansörlerde kurumun kontrol sonrası kabinde bulunması gerekli olanrenkli etiketlerin olmadığı, otelin dışarı ile temas eden ahşap yüzeylerinin örneğin ; havuzunaltında bulunan veamfi tiyatroya ulaşançelik karkas üzerinedeck yapılmış yolun tehlike arz ettiği ve ahşapların çürüdüğü , yinekorkuluklarınahşaplarının bakımsızlıktançürümüş olduğu gibi sebepler göz önüne alındığında;
Yıpranma payının13 sene içindeinşaatın deniz kenarında ve Bodrum gibi bir hareketli turizm bölgesinde bulunması nedeniyle yıpranma oranının %20 olarak kabul edilebileceği,
47.626.911,00TL X %20 =9.525.382,20TL
47.626.911,00TL – 9.525.382,20TL =38.101.528,80TL
Otel Peyzajınınkeşif tarihi itibariyledeğerinin :1.500.000,00TL
GENELTOPLAM : 38.101.528,80TL + 1.500.000,00TL =39.601.528,80TL olabileceği,
OtelinMilas- Bodrum karayolu üzerinde olması ,denize sıfırkonumda bulunması, havaalanına yakınlığı, parsel alanınınbüyük olmasınındeğer arttırıcı sebepler olarak görülebileceği, ancakotopark sorunu olması ,arazinin aşırı eğimli olması nedeniyle denize inip geri dönmenin zorluğu,üst hakkının 13 sene kullanılmış olması, araziye inşaat yapılmasının zorluğu, ilk 50 metreye inşaat yapılamaması ,ikinci 50 metreye ise ancakgünübirlik geçici demonte üniteler yapılabilmesinin değer düşürücü sebepler olarak görüldüğünde ;
Otelin üst hakkının değerinin ;
83.355,14m2 X 400 € /m2 (3,3457TL)= 111.552.516,76TL ,
Otelin üst hakkının başlayış tarihinden itibarenyaklaşık 13 yıl geçtiğinden 49 yıllık süredengeriye 36 yıl kaldığı, bu nedenle36 / 49 = 0,7347 olarak kalan sürenin toplam yıla oranıhesap edildiği, bu nedenle ;
111.552.516,76TL X0,7347=81.957.634,06TL
Üst hakkının çıplak mülkiyetin 2/3 oranında olması nedeniyle ;
81.957.634,06TL X 2/3 =54.638.422,71TLotelin keşif tarihindeki üst hakkı olabileceği,bilirkişilerce mütalaa edilmiştir.
Adresi : Milas Karayolu Üzerindeki Kervansaray Termal Turizm San.ve Tic. A.Ş.
Kıymeti : 94.239.951,51 TL
KDV Oranı : %18
Kaydındaki Şerhler : Tapu Kaydındaki Gibidir.
1. Satış Günü : 23/12/2016 günü 10:30 – 10:35 arası
2. Satış Günü : 23/01/2017 günü 10:30 – 10:35 arası
Satış Yeri : Bodrum 2.İcra Müdürlüğü Koridoru Önü
Satış şartları :
1- İhale açık artırma suretiyle yapılacaktır. Birinci artırmanınyirmi gün öncesinden, artırma tarihinden önceki gün sonuna kadar esatis.uyap.gov.tr adresinden elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada tahmin edilen değerin %50 sini ve rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmek şartı ile ihale olunur. Birinci artırmada istekli bulunmadığı takdirde elektronik ortamda birinci artırmadan sonraki beşincigünden, ikinci artırma gününden önceki gün sonuna kadar elektronik ortamda teklif verilebilecektir.Bu artırmada da malın tahmin edilen değerin %50 sini,rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamınıve satış giderlerini geçmesi şartıyla en çok artırana ihale olunur. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşecektir.
2- Artırmaya iştirak edeceklerin, tahmin edilen değerin % 20’si oranında pey akçesi veya bu miktar kadar banka teminat mektubu vermeleri lazımdır. Satış peşin para iledir, alıcı isteğinde (10) günü geçmemek üzere süre verilebilir. Damga vergisi, KDV,1/2 tapu harcı ileteslim masraflarıalıcıya aittir. Tellâliye resmi, taşınmazın aynından doğan vergiler satış bedelinden ödenir.
3- İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgilerin (*) bu gayrimenkul üzerindeki haklarını özellikle faiz ve giderlere dair olan iddialarını dayanağı belgeler ile (15) gün içinde dairemize bildirmeleri lazımdır; aksi takdirde hakları tapu sicil ile sabit olmadıkça paylaşmadan hariç bırakılacaktır.
4- Satış bedeli hemen veya verilen mühlet içinde ödenmezse İcra ve İflas Kanununun 133 üncü maddesi gereğince ihale feshedilir. İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak sureti ile ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesul olacaklardır. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairemizce tahsil olunacak, bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden alınacaktır.
5- Şartname, ilan tarihinden itibaren herkesin görebilmesi için dairede açık olup gideri verildiği takdirde isteyen alıcıya bir örneği gönderilebilir.
6- Satışa iştirak edenlerin şartnameyi görmüş ve münderecatını kabul etmiş sayılacakları, başkaca bilgi almak isteyenlerin 2016/19 Tlmt. sayılı dosya numarasıyla müdürlüğümüze başvurmaları ilan olunur.